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Pensando em comprar uma nova propriedade, você se depara com valores muito diversificados e se faz a seguinte pergunta: será que o valor de venda do imóvel está de acordo com o mercado?

Depois de ter visitado algumas opções com o seu corretor, você já deve ter percebido que há muitos fatores capazes de influenciar o valor final. Mas como isso ocorre? E qual deles é o mais importante?

Neste post, vamos te ajudar a entender como avaliar se o valor cobrado por um imóvel está dentro do que é praticado pelo mercado. Confira!

O que influencia o valor de venda do imóvel?

Tudo. Apesar de parecer exagero, a avaliação de uma propriedade imobiliária é realmente influenciada por tudo o que a compõe. Sejam itens intrínsecos ao imóvel (como idade e acabamento), sejam critérios que não dependem especificamente da propriedade (como localização e infraestrutura): tudo entra na conta.

Para ajudar, vamos mostrar quais são os pontos mais considerados na avaliação. Vamos lá?

1. Localização

Não é à toa que a localização determina até 25% do valor de um imóvel. Ela pode valorizar ou desvalorizar a propriedade, dependendo do que oferece. Restaurantes, shoppings, hospital, farmácias, escolas, faculdades, linhas de transporte público, ruas e avenidas que facilitem o acesso são itens que tendem a tornar o imóvel mais procurado.

No entanto, como é esperado, presídios, lixões, usinas, fábricas, linhas de metrô e aeroportos são muito inconvenientes para a vizinhança. E outras características que costumam valorizar também podem surtir efeito contrário. Ter um hospital por perto é ótimo, mas ser vizinho de um, nem tanto.

A localização talvez seja o item mais difícil de ser avaliado, por contar também com subitens muito importantes. Já a segurança pode atingir em cheio o valor da propriedade, respondendo por até 15%. 

2. Tipo de imóvel

Outro fator importante a ser considerado é o tipo do imóvel. Em geral, existem três: sobrados, casas e apartamentos. Sobrados são mais valorizados, possuem dois pavimentos e costumam ter uma área maior. O apartamento, por sua vez, vem em último lugar nessa classificação.

3. Acabamento

Outro item de difícil avaliação é o acabamento. Com o crescimento das tecnologias de construção e da arquitetura, as opções de acabamento pesam cada vez mais no cálculo.

A qualidade dos materiais, a harmonia entre eles e a concordância com o estilo da construção podem elevar muito o valor do imóvel. Mantê-lo conservado é outro fator muito relevante para a valorização da propriedade.

4. Condomínio

As opções do condomínio são grandes atrativos e tendem a valorizar o imóvel. Piscina, sauna, academia, salão de jogos ou de festas, área gourmet e jardins são sempre procurados. Itens de lazer podem corresponder a até 10% do valor total.

Além disso, a tecnologia disponibilizada é um grande diferencial. Elevadores aumentam em até 9% o preço das unidades do condomínio, enquanto elevadores com senha de acesso ao andar são ainda mais valorizados. Já Wi-Fi, câmeras de segurança, sensores de presença e vigilância 24 horas são itens valorizadíssimos.

5. Vagas de garagem

É cada vez mais raro uma família possuir apenas um veículo. Daí surgiu a necessidade de estacionamento e, portanto, mais valorizados são os imóveis que contam com mais vagas, o que pode aumentar em até 15% o valor. 

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Dá para comparar o preço de dois imóveis?

Tentar estimar o valor médio de mercado de um imóvel com base nos demais da mesma região pode ser perigoso. Como já mostramos, há muitos aspectos que alteram a valorização ou a depreciação de uma propriedade.

Mas a comparação de preços é possível. Diferentemente de tentar avaliar um imóvel com base em outros, a comparação de valores é sempre bem-vinda para o comprador atento ao mercado, que busca pagar um preço justo por uma opção que se encaixa em suas necessidades.

Mas cuidado: essa comparação deve se basear em critérios para não ser tendenciosa. Confrontar valores sem se atentar às características de cada imóvel pode ser um erro grave, com consequências negativas para a negociação final.

Como saber se a quantia é justa?

A melhor maneira de verificar se o valor do imóvel é justo é avaliando-o com um profissional capacitado e habilitado para a tarefa. Porém, é possível comparar algumas propriedades e verificar se o preço está adequado ao mercado. Mas como fazer isso?

É preciso identificar opções semelhantes para uma comparação mais justa. Isso significa que os imóveis comparados devem conter características próximas, com apenas alguns pontos que os diferenciem. Para que você entenda melhor, vamos analisar alguns casos:

Exemplo 1

Imagine os seguintes imóveis: uma casa de 2 quartos em um bairro bem localizado e um apartamento de 4 quartos em um bairro distante. Perceba que existem três diferenças bem grandes entre eles: o tipo de imóvel, o número de cômodos e a localização.

Confrontar essas propriedades é uma tarefa quase impossível. É preciso fazer uma avaliação minuciosa em cada um deles e averiguar o valor com base nessas características, como já mostramos anteriormente.

Exemplo 2

Imagine dois apartamentos em um mesmo prédio, com a mesma planta. Um deles fica no 2º andar, e o outro, no 8º. Além disso, as unidades possuem acabamentos diferentes, sendo o do 8º andar mais harmonioso e com materiais superiores.

Diferentemente do exemplo anterior, temos, aqui, imóveis em uma mesma categoria, permitindo uma comparação mais coerente. Perceba que, por estarem situados no mesmo condomínio, há muitos pontos em comum: localização, planta, número de cômodos e tipo de imóvel.

Além disso, ambos estão voltados para a mesma face do prédio, possuem os mesmos itens de segurança e disponibilizam serviços idênticos de condomínio. Em contrapartida, há duas diferenças que devem justificar uma diferença de preço: o andar e o acabamento. Saiba que unidades em níveis superiores podem ser até 6% mais caras. 

Exemplo 3

Pense em duas casas muito parecidas, em uma mesma região da cidade: 3 quartos, 2 banheiros, sala, copa e cozinha, por exemplo. No entanto, para comparar, uma delas conta com um terreno de 360 m², por R$ 600 mil, e a outra, com 270 m², por R$ 500 mil.

Qual delas vale mais a pena? Será que uma está supervalorizada em relação à outra? Por terem muitos aspectos em comum e, inclusive, estarem na mesma região, é esperado que possuam o mesmo valor por metro quadrado, o que não é verificado pelos cálculos.

Dividindo-se o valor de venda pelo tamanho do terreno, obtemos o resultado. Na primeira casa, R$ 600 mil / 360 m² = R$ 1.667/m². Na segunda, temos R$ 1.852/m². O cálculo mostra que a primeira casa é mais interessante, já que é semelhante à segunda e apresenta um preço menor por metro quadrado.

Agora que você já conhece os fatores determinantes para o valor de venda do imóvel e sabe comparar duas propriedades, aprenda a negociar com a imobiliária!

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Sobre o autor

Rede Silvinho Ximenes

Baseada no Know how do empresário mineiro Silvinho Ximenes, referência reconhecida no mercado imobiliário nacional dentro de seus 50 anos de profissão, a Rede Silvinho Ximenes® já é reconhecida como uma das mais admiradas redes de imóveis, formada por corretores autônomos, full service do Brasil.

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