Com a finalidade de auxiliar todas as pessoas a entenderem como funciona a fundo o mercado imobiliário, assim como seus respectivos processos, a Rede Silvinho Ximenes disponibiliza um material especial, que explica detalhadamente cada detalhe e característica dos processos envolvendo imóveis.

            No caso de um imóvel em usucapião, por exemplo, é um assunto que além de gerar grande polêmica, ainda é motivo de discussão em vários sentidos, pois para alguns se trata de uma formar fraudulenta de apossar-se dos bens alheios, e para outros, acaba sendo direito de adquirir aquela propriedade devido ao uso constante.

            Por esse motivo, nossa equipe realizou uma pesquisa especial, com o objetivo de tirar todas as suas dúvidas a respeito da usucapião, assim você poderá saber como agir diante de um processo dessa magnitude, conhecer o seu direito, saber quais os procedimentos tomar e muito mais.

         Caso mesmo após ler essa matéria na íntegra, ainda continuar com alguma dúvida a respeito desse assunto, entre em contato com a Rede Silvinho Ximenes, através do site www.redesilvinhoximenes.com.br, pois lá existe uma equipe de corretores autônomos, devidamente treinados que podem além de tirar suas dúvidas, auxiliar você durante o processo.

            Agora trataremos de entender tudo sobre o assunto:

 

O que é usucapião?

         O termo usucapião se origina da palavra “usucapio” (Palavra proveniente do Latim que significa “ADQUIRIR PELO USO”).

             Neste caso, usucapião é o direito que um indivíduo tem, de dominar um lote, terreno ou imóvel, que se encontra abandonado ou descuidado por um largo período de tempo aonde ninguém vem a sequer reclamá-lo.

            Ou seja, caso uma pessoa utilize tome posse de um terreno por vários anos seguidos, (a partir de 5 anos de posse ininterrupta) e não tiver nenhuma ocorrência do dono do local aparecer para criar algum tipo de oposição, ela possui direito legal de entrar com uma ação judicial, fazendo uma petição de requerimento que o Juiz passe a propriedade para sua possessão, declarando a sentença que poderá ser usada como título para o Cartório de registro de imóveis, determinar que ela passe a ser dona do terreno.

            Mas é claro que para entrar com o processo e ter sucesso, a pessoa precisa entender que a situação deve atender alguns requisitos indispensáveis, que possam ser provados não apenas por boa fé, mas que apresente documentações e comprovantes de que aquele local foi utilizado como moradia todo esse tempo.

Quais os requisitos necessários para que o processo em usucapião possa se desenvolver?

  • A posse não pode ser realizada através de meios de violência.
  • O local não deve ser tomado por meios clandestinos ou precários.
  • É de suma importância que o possuidor esteja vivendo no local, com intensão real de possessão, como se fosse o real proprietário do local, sem qualquer tipo de subordinação a ninguém mais.
  • A posse deverá ser pacífica acima de tudo, mansa e sem conflitos.
  • O local deverá estar abandonado pelo seu respectivo dono, pelo prazo superior de 5 anos, onde a pessoa que quer tomar posse, não tenha seu direito interrompido, e exista continuidade livre sem ocorrências.
  • É de suma importância para o desenvolvimento do processo, que a pessoa habite no local durante todo o tempo.
  • Durante o prazo, o usuário não poderá ter a interferência do dono, em qualquer circunstância.
  • Em nenhuma hipótese, o possuidor poderá ser dono de outro imóvel, seja ele rural ou urbano.
  • Qualquer propriedade poderá ser passível a usucapião, a não ser, os bens que são considerados “públicos”.

Existem várias modalidades do processo, e cada uma delas se desenvolve através do estado que se encontra a situação.

O direito é oferecido pela lei, (ARTIGO 183 – CONSTITUIÇÃO FEDERAL – 1988) “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos consecutivos e sem interferência do suposto dono, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”, e poderá ser consultada através do site https://brasil.mylex.net/legislacao/constituicao-federal-cf-art183_10513.html.

Para evitar problemas, analise o imóvel e sua respectiva matrícula, e não compre imóveis sem escritura

            Um dos principais erros que você pode cometer, que o levará diretamente para um processo em usucapião, é adquirir uma propriedade, seja ela um lote, uma casa, um apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel sem a sua devida escritura.

            Afinal de contas, se o imóvel não possui escritura, significa que também não possui registro imobiliário, ou seja, o vendedor que está tentando passar o imóvel para você, também não é o proprietário do local.

            Toda propriedade é registrada pelo dono, portanto, se você adquirir um imóvel nessas condições, (tanto porque nada o impede), ao invés de o vendedor te entregar um contrato de compra, ele te passará uma “promessa de compra”, e você não terá segurança nenhuma do que poderá acontecer dali para frente.

            No ano de 2012, houve um caso na cidade de Guarulhos-SP que se adequa à esse tema. Um vendedor vendeu o mesmo imóvel para 2 pessoas diferentes. Ou seja, vendeu o imóvel sem escritura para um, e vendeu de forma regular para outra pessoa, ficando com o dinheiro de ambos.

            A questão é que o primeiro comprador, que adquiriu o imóvel apenas na promessa, (o chamado contrato de gaveta), perdeu completamente o direito do imóvel para quem realizou a transferência correta.

            Por isso, evite entrar em situações de risco para não perder dinheiro e evitar dores de cabeça. Lembre-se que ao comprar um imóvel sem sua respectiva escritura, poderá fazer você perdê-lo a qualquer momento.

Já comprou um imóvel que não possui escritura? Então corra atrás disso o mais rápido possível.

            A melhor maneira de resolver esse tipo de situação é tentando entrar em contato com o antigo dono, ou herdeiros, em caso de falecimento.

            Caso você não consiga encontrá-los, é indicado que você entre com um recurso de ação de usucapião, para reaver protestar seus direitos. Porém se conseguir encontrá-los, leve o recibo de compra e exija a transferência de titularidade junto ao cartório.

            Neste caso o artigo 183 defende seus direitos, e você poderá iniciar a ação fazendo a petição diretamente no Cartório de registro de imóveis, apresentando as devidas documentações…

  • A planta juntamente com o memorial descritivo, assinado por um profissional que seja devidamente habilitado para exercer função.

 

  • A Ata notarial lavrada pelo próprio tabelião provando todo o tempo de posse, assim como os antecessores.

 

  • As chamadas “Certidões Negativas”

 

  • Quando solicitado, o Justo título

 

  • É importante apresentar contas de serviços que comprovem sua habitação no local durante o tempo referido.

 

  • Documentações pessoais, como certidões, RG, CPF, e comprovantes.

 

O que acontece se o cartório acabar rejeitando minha solicitação?

            Isso é uma coisa que acontece com frequência, quando o próprio cartório não encontra informações suficientes para aprovar uma documentação de troca de titularidade, e esse problema pode acontecer mediante diversos motivos.

            Porém, caso a solicitação feita diretamente em cartório seja rejeitada, a pessoa poderá sem nenhum problema recorrer através de uma ação judicial junto ao fórum. Nesse caso será necessário um acompanhamento advocatício, que poderá até mesmo ser realizado por meio de Justiça gratuita, quando solicitado na Casa do Advogado de sua região.

O que eu devo fazer se alguém quiser se apossar de um imóvel que esteja sob minha propriedade?

             Não importa quais sejam os motivos pelos quais o imóvel permaneceu abandonado, é de responsabilidade do dono, cuidar da manutenção do local, além de observar se tudo anda bem com a propriedade.

            A questão é que com o passar do tempo, muitos acabam deixando isso de lado, até sentirem-se preparados para voltar a tomar posse do que é seu.

            O problema é que quando a propriedade passa muito tempo sozinha, ela corre o risco de ser invadida por alguma família ou indivíduo, que passa a fazer daquele local a sua própria vivenda.

            Neste caso, se o proprietário não solicitar o despejo, ou até mesmo não reclamar a propriedade, o processo usucapião entra em ação, com a finalidade de repassar a propriedade para aquela pessoa que cuidou do local até agora.

            Por isso, o mais indicado a fazer é visitar o local periodicamente, com o intuito de impedir que a possessão aconteça, porém se acontecer, o dono poderá entrar com ação reivindicatória, também conhecida como reintegração de posse.

         Nunca deixe um terreno vazio por muito tempo, ou sem nenhum tipo de controle, pois essa atitude poderá fazer você perder sua propriedade.

            Caso isso não seja possível, ou mesmo você sinta algum tipo de dificuldade para cuidar do imóvel, ele poderá ser alugado, vendido ou até mesmo trocado por alguma outra propriedade ou qualquer bem que você tenha interesse. Pelo menos, você evitaria o risco de perder o imóvel por falta de cuidado.

Aprenda algumas medidas preventivas para evitar perder sua propriedade

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  • Guarde todos os recibos de aluguel

Quando ocorrer a necessidade de alugar algum imóvel de sua propriedade, ainda que seja por meio de uma locação verbal, ou seja, sem contrato de locação, trate de guardar todos os comprovantes em um lugar seguro que possa garantir que existe subordinação do inquilino em relação a você.

Esses recibos servem como prova em um processo usucapião.

 

  • Cuidado com herdeiros poderá evitar muitos problemas

É incrível como o número de familiares em ações de usucapião aumentaram nos últimos anos, sendo assim, existe um cuidado que um herdeiro deve tomar, ao receber um imóvel por meio de herança. Não permite que outros herdeiros fiquem em posse do local, pelo contrário, trate de manter a exclusividade de posse.

 

Mesmo sendo familiares, pode ser que com o tempo, eles mesmos, alegando serem herdeiros também, entrem em processo usucapião alegando abandono de propriedade, com o objetivo de roubar a exclusividade do imóvel para si.

 

Caso existam herdeiros que precisam utilizar a propriedade, realize um contrato de comodato, ou até mesmo de locação, para que exista subordinação e fique claro, quem é o herdeiro que possui direito.

 

 

  • O que fazer ao identificar um invasor?

Se ao visitar um imóvel de sua propriedade, você perceber algo estranho, entre em contato com algum vizinho ou investigue para verificar se alguém está entrando em sua propriedade.

 

Verifique as caixas de correio, e veja se está chegando serviços no nome de outra pessoa, e caso perceba que seu imóvel foi invadido, imediatamente é necessária uma atitude de sua parte.

 

Para evitar que o invasor entre com uma ação de usucapião, comunique imediatamente a polícia local, e denuncie a pessoa como invasora de propriedade, trate de deixar claro que você não deseja problemas, mas realize um boletim de ocorrência com o intuito de iniciar um inquérito. Dessa forma, ainda que eles cheguem a alegar que tomaram posse do local de maneira pacífica, você terá a cópia do boletim para defender-se.

 

As medidas cabíveis devem ser tomadas imediatamente, mesmo que seja necessário realizar uma ação de reintegração de posse. Não permita que o invasor fique no local, fora mediante a um contrato de locação.

 

Realize esse requerimento junto a polícia todos os meses, ou até mesmo a cada 2 meses, para que todos fiquem cientes que a posse é forçada, e contra a vontade do proprietário, e principalmente que está ciente de tudo o que está acontecendo com o local.

 

  • Cuidado ao emprestar o imóvel para algum parente

 

Não existe nenhum impedimento que você ajude seus familiares, permitindo que eles permaneçam em seu imóvel. Porém é de extrema importância que você realize um contrato de comodato, pois caso haja falecimento do usuário, os herdeiros irão querer a propriedade para si.

 

Existem muitos processos que estão em andamento por causa desse tipo de atitude, os herdeiros não entendem que aquela propriedade era apenas emprestada, e passam a lutar por ela.

 

Mas afinal, porque a prática da invasão se tornou defendida pela lei?

            É claro que um proprietário sempre sentirá uma enorme sensação de injustiça diante de uma invasão de propriedade, porém, a intenção da lei diante da atitude não é desfavorecer a um e brindar ao outro, e sim, defender o patrimônio urbano ou rural.

            Por exemplo, existem pessoas que faleceram sem deixar herdeiros, o imóvel fica abandonado durante vários anos, até que alguém reclame sua propriedade.

            O problema é que ao ficar abandonado e vazio, existem vários problemas que desencadeiam no local, tal como lixo, escombros, falta de manutenção, risco de desabamento, proliferação de ratos, insetos e mosquitos da dengue.

            Outro problema muito comum, é que o local pode ser usado por usuários de drogas, mendigos e pessoas que podem trazer risco e problemas ao bairro.

            Por isso, a lei aporta essa atitude, diante da irresponsabilidade do dono, e da necessidade do invasor, ou vice-versa.

            Outra questão que a lei apoia, é a reclamação de um imóvel como reintegração de posse, caso o mesmo tenha sido vendido sem sua devida escritura. Nos últimos anos, houve vários casos de fraudes, envolvendo vendas de imóveis sem sua respectiva escritura.

            Portando, não existem motivos para questionar a intenção da lei, desde que a mesma aporta oportunidades, deveres e responsabilidades para ambos os lados.

Quais atitudes devem ser tomadas ao decidir invadir uma propriedade abandonada a vários anos?

            Quando o imóvel fica abandonado muito tempo, ele acaba transgredindo as leis sociais urbanas, por isso a justiça determina que ele poderá ser reivindicado. Mas quais são as atitudes iniciais de quem deseja reclamar um terreno abandonado?

            No Brasil, existem 3 formas de requerer uma propriedade, que são através da acessão, da usucapião e do registro público.

            No caso da usucapião, a forma mais indicada primeiramente é investigar a matrícula do imóvel, procurar realizar uma profunda pesquisa sobre o tempo que o terreno está vazio, se pertencia a alguma pessoa que veio a falecer, ou qualquer outra situação, deve ser estudada com antecedência.

            Neste caso, a pessoa deverá ingressar no imóvel e tirar fotos da condição que ele se encontra, deixando anotado, data de entrada, horário, e procurar fazer fotografias das áreas mais destruídas do local.

            A partir dessa data, podemos dizer que se inicia o processo de prescrição aquisitiva, portanto, você poderá levar seus móveis para lá, usar o imóvel normalmente como se você fosse o proprietário.

            Os serviços de água, luz, IPTU (se chegar ao local), devem ser devidamente pagos, e guardados em um local seguro.

            Se a partir dessa data, passado 1 ou dois anos, se ninguém aparecer para reclamar o terreno, você poderá procurar um advogado que lhe auxilie em sua reclamação de propriedade.

            Normalmente o prazo supra de que um proprietário pode aparecer e fazer a reclamação, é de até 5 anos.

            Neste caso, basta fazer a solicitação no cartório ou na comarca judiciaria de sua escolha, uma vez provado o abandono do local, o juiz transfere para você a propriedade.

         É importante ressaltar, que para o processo usucapião surtir efeito, o possessor precisará estar vivendo no local, e aparentando a propriedade do terreno.

            Mas esteja certo do que está fazendo, pois, as consequências de um invasor pego sem razão em uma propriedade, pode ser consideravelmente dura, fazendo com que você perca muito mais do que a propriedade que invadiu.

            Sim, a primeira coisa a se fazer, é verificar o que acontece com a pessoa que invade, e como ele é tirado de um imóvel invadido caso o dono descubra.

            Em alguns casos, os invasores foram arrancados para fora, com os bens jogados na rua, sem contar que alguns não tinham sequer lugar para levá-los, e por isso, a polícia recolheu as coisas em depósitos, e só eram devolvidos mediante a nota fiscal de compra, ou prova de titularidade.

            Por isso, é de se considerar cada atitude que tomamos, para evitar um momento constrangedor que possa fazer você perder mais ainda.

Procure ajuda profissional sempre que tiver alguma dúvida e evite problemas futuros

            Caso você sinta dúvidas a respeito de tudo o que leu no enredo desta matéria, nós da Rede Silvinho Ximenes, nos colocamos à sua disposição.

            Seja para um auxílio sobre um assunto referente ao ramo imobiliário, desejo de comprar ou vender uma propriedade, intenção de locação ou até mesmo no caso da procura de um imóvel com características específicas.

            A Rede é composta por vários profissionais do ramo, devidamente treinados e cadastrados no CRECI, de forma legalizada e profissional.

            Os corretores autônomos que prestam serviços para a Rede Silvinho Ximenes, ficam a disposição em todo o tempo integral, para brindar-lhe uma atenção personalizada e bem definida, que poderá não somente ajudar você a encontrar o que estava procurando, como também orientar todas as opções que você deverá explorar diante de cada tipo de situação.

            Através do site www.redesilvinhoximenes.com.br você encontra uma longa lista de vantagens e benefícios que são disponibilizadas para todos os tipos de pessoas, queira ela vender, alugar, realizar uma permuta, (troca), ou até mesmo contratar os serviços de um corretor autônomo para trabalhar o imóvel em questão.

            Essa novidade é muito favorável, pois o corretor autônomo possui ferramentas exclusivas que normalmente as imobiliárias não possuem. Além disso, a disponibilidade de horário, e a liberdade de área de atuação, faz com que seu serviço seja muito mais flexível, sério e possua um alcance consideravelmente maior.

Diante de tudo o que foi dito, nossa equipe está preparada para ajudar você

            Dedicamos essa matéria para abrir o entendimento de todas as pessoas que se encontram diante de um processo em usucapião, desde explorar seu verdadeiro significado como também suas respectivas consequências.

Portanto o que você precisa entender, é que o processo de ação “USUCAPIÃO”, é apoiado em um resultado muito simples, verificar a matrícula e antecedentes do imóvel, a fim de encontrar a verdadeira titularidade do mesmo. Caso essa alternativa não seja possível, ou existiu abandono por parte do dono, a decisão fica a favor daquele que recorre pela possessão.

            Porém uma vez provada a titularidade através da transcrição ou matrícula do imóvel, e seu respectivo cuidado sem abandono, o proprietário reclama a integração de posse com o intuito de recuperar sua propriedade.

            Espero que nossa matéria tenha auxiliado você de várias maneiras, logo traremos mais novidades.

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Sobre o autor

Rede Silvinho Ximenes

Baseada no Know how do empresário mineiro Silvinho Ximenes, referência reconhecida no mercado imobiliário nacional dentro de seus 50 anos de profissão, a Rede Silvinho Ximenes® já é reconhecida como uma das mais admiradas redes de imóveis, formada por corretores autônomos, full service do Brasil.

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