Além de oferecer a segurança de um patrimônio sólido, o mercado imobiliário permite aos investidores a possibilidade de valorização do capital investido e a perspectiva de uma remuneração bastante consistente a partir da locação dos imóveis adquiridos.

Contudo, essa remuneração precisa ser garantida a fim de impedir que ações de má fé ou imprevistos causem prejuízos ao proprietário do imóvel.

Para tanto, existe a garantia locatícia, tema que você conhecerá um pouco mais neste post.

O que é a garantia locatícia?

A locação de um imóvel exige cuidados preliminares que são necessários para avaliar se o candidato a inquilino tem reais condições de arcar com o valor do aluguel e também para garantir sua idoneidade.

Porém, mesmo que o locador se cerque da máxima cautela e por melhor que seja o futuro inquilino, é sempre possível que imprevistos ocorram.

Assim, além da verificação da ficha do candidato, é exigido algum tipo de garantia de pagamento a fim de evitar que, por qualquer motivo, o proprietário do imóvel não receba o valor do aluguel ajustado em contrato.

Essa é a chamada garantia locatícia.

Quais são e como funcionam?

A ideia é bastante simples: caso o inquilino se torne inadimplente, o dispositivo de garantia locatícia apresentado por ele é acionado. Assim, o locador poderá receber o valor que lhe é devido.

Essa precaução está prevista no Artigo 37 da Lei Federal nº 8.425, que no Brasil regulamenta as locações de imóveis urbanos. Na forma da lei, ela tem por finalidade assegurar que o locador fique plenamente resguardado quanto à possibilidade de recebimento dos valores oriundos do aluguel, mesmo que o locatário, por qualquer motivo, não apresente situação financeira ou patrimonial que garanta o pagamento das obrigações que a ele são impostas contratualmente, enquanto está na posse do imóvel.

Portanto, é importante ressaltar que essa segurança somente é possível quando ela está prevista no Contrato de Locação, que deve definir a modalidade de garantia locatícia dada. 

Confira abaixo algumas das modalidades de garantias na locação existentes e a forma como elas funcionam. 

Fiança

A fiança é o tipo de garantia locatícia mais tradicional. O fiador é uma pessoa física ou jurídica que se apresenta como a parte no contrato de locação que, no caso de inadimplência, assumirá o compromisso do pagamento do que for devido pelo inquilino.

Naturalmente, para que assuma essa condição, o fiador deve comprovar que tem reais condições de saldar a dívida, caso ela se forme. Geralmente, exige-se que o fiador seja proprietário de um imóvel, o que garantiria a capacidade de pagamento dos aluguéis em atraso.

Contudo, a menos que o imóvel dado em garantia seja averbado no Cartório de Registro de Imóveis como caução do contrato de locação, nada impede que o fiador venda a propriedade, o que fará com que essa garantia deixe de existir.

Vale ressaltar que, como não gera nenhum custo, o fiador pode ser uma boa opção para o locatário (inquilino). Contudo, é preciso que ele esteja disposto a buscar esse favor junto às pessoas próximas e, mais do que isso, também é necessário que ele encontre alguém que aceite assumir essa condição.

Seguro de fiança locatícia

Muito utilizado, o seguro-fiança é previsto pela Lei do Inquilinato como garantia para o pagamento de aluguéis em atraso. O inquilino contrata uma apólice junto a uma seguradora, colocando o proprietário do imóvel como único beneficiário. Caso a inadimplência ocorra, o sinistro garante o pagamento dos aluguéis atrasados e dos demais encargos que possam surgir como multas,  pagamento de IPTU e taxas condominiais.

O valor do prêmio que é cobrado pela seguradora depende da análise de crédito do segurado. Geralmente, alcança três vezes o valor do aluguel contratado.

Para o locador, essa modalidade de fiança oferece reais garantias de pagamento. Para o locatário, cria a facilidade de não ter que contar com a boa vontade de um fiador e o valor do prêmio ainda pode ser parcelado junto à seguradora. Além disso, o contratante ainda pode receber algumas assistências adicionais gratuitas, como serviços de chaveiros e de bombeiros.

Porém, é preciso considerar que a aprovação do seguro-fiança pela seguradora depende da análise de crédito, que será condicionada também pelo valor de cobertura que o proprietário do imóvel exigir. Além disso, o prêmio pago à seguradora não retorna ao locatário e os contratos precisam ser renovados, o que significará que ele terá que fazer um novo investimento a cada período de renovação.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Essa modalidade é pouco utilizada, uma vez que depende de uma normativa bastante específica da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regulamenta os Fundos de Investimento.

Por ela, o locatário oferece ao locador as cotas que possui em algum fundo de investimento como garantia de pagamento dos aluguéis.

Enfim, qual a melhor opção?

Como vimos, todas as modalidades de garantia locatícia apresentam vantagens e desvantagens. Algumas são mais favoráveis ao locador, enquanto outras beneficiam mais o locatário.

Portanto, o ideal é que haja uma boa negociação entre locador e locatário, que permita ponderar cada possibilidade considerando as conveniência e inconveniências de cada caso. Procure a ajuda de uma imobiliária de confiança para intermediar a negociação de forma mais segura e profissional.

Do ponto de vista do proprietário do imóvel, é importante que ele se cerque de boas garantias, como as que oferecem o seguro-fiança. Por outro lado, como essa opção pode representar um custo elevado para o inquilino, também é aconselhável admitir as outras possibilidades.

Já a caução em dinheiro não oferece grande segurança para o locador, ainda que seja bastante prático e vantajoso para o locatário.

Para o inquilino que tem bom relacionamento com familiares e com amigos, o fiador pode representar uma boa solução. Desde que seja feita uma avaliação adequada das condições cadastrais da pessoa que venha assumir essa função, também é possível que ela dê tranquilidade ao locador.

Agora que você já sabe o que é e quais as modalidades de garantia locatícia, assine a nossa newsletter para se manter atualizado com as informações do mercado imobiliário.

Sobre o autor

Rede Silvinho Ximenes

Baseada no Know how do empresário mineiro Silvinho Ximenes, referência reconhecida no mercado imobiliário nacional dentro de seus 50 anos de profissão, a Rede Silvinho Ximenes® já é reconhecida como uma das mais admiradas redes de imóveis, formada por corretores autônomos, full service do Brasil.

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