Grosso modo, o financiamento imobiliário é uma oportunidade de crédito que pode ser utilizada em duas situações.

Por um lado, ele permite que as pessoas que não dispõem de todo o dinheiro para fazer a compra de um imóvel efetivem o negócio, fazendo o pagamento parcelado em um longo prazo, o que facilita a transação.

Por outro, também possibilita que as negociações sejam feitas por quem possui o capital suficiente para uma compra à vista, mas prefere não imobilizá-lo, mantendo-o aplicado em outros investimentos.

Portanto, independentemente da sua atual condição de compra, convém conhecer as modalidades de financiamento existentes. E é justamente isso que veremos neste artigo. Confira:

1. SFH

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) substituiu o Banco Nacional da Habitação (BNH) na concessão de crédito para a aquisição da casa própria.

Essa linha de financiamento imobiliário — que, no tempo do BNH financiava somente moradias populares — hoje concede empréstimos para a compra de imóveis residenciais com valores de até R$1,5 milhão em todo o território nacional.

O SFH utiliza fundos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Assim, com recursos públicos, os bancos que operam com o sistema podem oferecer o crédito em condições mais favoráveis do que aquelas que o mercado normalmente pratica.

Dessa forma, os juros máximos cobrados pelo SFH são de 12% ao ano, e podem chegar a níveis ainda mais baixos para funcionários públicos. Além disso, o grau de relacionamento do mutuário com o banco responsável pele empréstimo também pode influenciar a taxa de juros.

O crédito pode cobrir até 90% do valor do imóvel, e o financiamento pode ser pago em até 35 anos. O prazo máximo para a quitação dependerá da idade do mutuário, mas o comprometimento da renda bruta familiar para o pagamento das parcelas é limitado a 30%.

No SFH, o trabalhador também pode utilizar o saldo do FGTS, mesmo de contas ativas, desde que sejam respeitados os seguintes critérios:

  • o mutuário deve ser contribuinte do FGTS há, pelo menos, três anos;
  • o imóvel deve estar localizado na cidade (ou na sua região metropolitana) onde a pessoa mora ou exerce a atividade profissional;
  • o trabalhador não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade, nem ser beneficiário de outro financiamento junto ao SFH.

2. Pró-cotista

O Sistema Pró-cotista obedece às mesmas regras do SFH, mas é exclusivo para trabalhadores que são contribuintes do FGTS.

Como utiliza apenas recursos do Fundo de Garantia, o sistema depende de disponibilidade de caixa para fazer os empréstimos. Por isso, eventualmente, ele pode ser suspenso até que haja novo acúmulo de recursos suficientes para novos empréstimos.

3. Carta de Crédito SBPE

Esse sistema utiliza somente recursos do SBPE. Ele pode financiar até 80% de imóveis novos, e não há limite de renda.

Seu prazo máximo para pagamento é de 35 anos. Já os juros ficam em patamares próximos aos do SFH, ainda que possam variar de acordo com o montante emprestado.

4. SFI

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) utiliza recursos de fundos de investimento na oferta de crédito. Por esse motivo, ele obedece às condições de mercado no que diz respeito às taxas de juros e à análise de crédito.

O SFI financia imóveis com valores acima do limite de R$1,5 milhão, estabelecido para o SFH, e não há limite de comprometimento de renda.

Nessa modalidade, vale ressaltar, o relacionamento com o banco é muito importante. Um bom saldo médio e a aquisição de outros serviços junto à instituição podem influenciar na taxa de juros e na facilidade de obtenção do empréstimo, entre outros aspectos.

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5. Sistema hipotecário

Em todas as modalidades de financiamento imobiliário que vimos até aqui, o próprio imóvel financiado permanece como garantia de pagamento do empréstimo até que seja quitado. No sistema hipotecário, por sua vez, qualquer imóvel pode ser dado como garantia do empréstimo — inclusive um que não esteja em nome de quem vai se beneficiar com a compra.

Nesse sistema, as negociações com as instituições de crédito são livres, e ocorrem da mesma forma como seria na obtenção e um financiamento qualquer.

As taxas de juros cobradas variam de instituição para instituição de maneira muito mais acentuada do que nas linhas de crédito anteriores. Justamente por isso, a pesquisa entre os bancos e entre outras instituições que trabalham com hipoteca deve ser mais cuidadosa.

O grau de relacionamento com a instituição também influenciará na negociação, que estabelece um critério relativamente simples para liberar o recurso. Basta que o candidato apresente um imóvel com valor suficiente para cobrir o montante do empréstimo, e que esteja livre para ser hipotecado.

Assim, imediatamente após a hipoteca, o crédito é liberado.

6. Consórcio imobiliário

De fato, o consórcio tem se apresentado como uma modalidade de crédito cada vez mais utilizada por quem pretende comprar um imóvel.

Nesse caso, aliás, não estamos falando de um empréstimo, de fato, uma vez que não há a utilização e recursos de qualquer instituição. Na verdade, o consórcio pode ser visto como um autofinanciamento, que utiliza o dinheiro acumulado por um grupo de consorciados que têm a mesma intenção de compra.

Todos os meses, cada membro do grupo faz o pagamento de uma parcela, que servirá para a formação do caixa cujos recursos serão convertidos em cartas de crédito. E, como essas cartas têm total liquidez no mercado, os consorciados podem utilizá-las para fazer pagamentos à vista na compra dos imóveis — algo bem vantajoso nas negociações.

Outra grande vantagem do consórcio é a facilidade de aderir a um grupo, o que é feito sem nenhuma burocracia. Basta apresentar os documentos de identidade e um comprovante de endereço à administradora do consórcio, para que o contrato seja de adesão seja assinado.

Em seguida, para que se possa ter direito a receber a carta de crédito em caso de contemplação, o consorciado deve se comprometer a pagar as parcelas em dia. Além disso, no consórcio não há cobrança de juros.

Os únicos valores a mais que o consorciado paga são aqueles referentes ao seguro e à taxa de administração. Por esse motivo, quem opta por comprar um imóvel usando o consórcio acaba pagando menos pelo bem do que pagaria se usasse as outras linhas de financiamento imobiliário que vimos até agora.

Contudo, diferente das linhas de crédito anteriores — que liberam o empréstimo imediatamente após a aprovação do cadastro do mutuário — no consórcio pode haver uma demora considerável na liberação da carta de crédito.

E essa possibilidade existe porque a contemplação do consórcio ocorre de três maneiras: por sorteio, por lance, ou no final do período de duração do grupo.

Assim, quem não é sorteado e não dispõe de dinheiro suficiente para dar um lance vencedor em uma das assembleias de consorciados precisará esperar até o encerramento do consórcio para comprar o imóvel, o que pode levar vários anos.

Portanto, é bom ter em mente que a modalidade do consórcio é mais interessante para quem não tem urgência em comprar o imóvel, ou para quem precisa do imóvel de imediato e tem dinheiro suficiente para dar o lance.

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Sobre o autor

Rede Silvinho Ximenes

Baseada no Know how do empresário mineiro Silvinho Ximenes, referência reconhecida no mercado imobiliário nacional dentro de seus 50 anos de profissão, a Rede Silvinho Ximenes® já é reconhecida como uma das mais admiradas redes de imóveis, formada por corretores autônomos, full service do Brasil.

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